上星期金管局突然宣佈放寬按揭壓力測試，由以往最優惠利率按揭+3%下調至+2%。市場上即時反應為好消息，以往壓力測試是買家按揭上會的一個阻礙，部分收入"邊緣人"或能藉放寛而入場。 但只要冷靜下來，其實放寬壓力測試對於物業交投不會有明顯變化，相信也難刺激物業成交。
按揭保險計劃無須壓力測試
事實上大部份收入"邊緣人"也是購置物業自用，相關買家未必持有鬆動首期或需要留有資金裝修，往往需要申請高成數按揭(參與按揭保險計劃MIP)，但現時按揭保險計劃已放寛至可不計算壓力測試，只需以供款利息計算供款比率。根據按揭証券有限公司(HKMC)統計，全港住宅物業成交中，超過22%參與MIP置業。固此，金管局降低壓力測試利率對該批置業人仕並無幫助。
加P抵消部份壓力測試減幅
金管局放寛壓力測試正與香港加息時間接近，上星期美國聯邦儲備率加息嘅情況下香港跟隨加息(最優惠利率 P-Rate)0.125%。另一方面，由於同業拆息(HIBOR)抽升，大部份銀行已將按揭計劃息率上調0.1-0.25%。雙方環境對沖下，已抵消部分金管局放寬壓力測試嘅作用。而美國於今年底再大幅加息已幾近肯定，這次再加息香港也大有機會跟隨。原本因為壓力測試而未能上會的置業人人仕也會因為放寬壓力測試和加息互相抵消下，最終同樣上會困難。
第二層按揭減10%比壓力測試影響更大
如果需要刺激樓市，放寛多層物業按揭規定相對放寛壓力測試效果更好。現時若按揭借款人擁有多於1個按揭，及後承造按揭成數須比正常按揭扣減10%，而且壓力測試比例也從收入60%收緊至50%。對於往時層持有另一層物業(不論住宅或工商)，甚至曾幫助家人按揭上會而作為擔保人的人仕，如希望購置另一曾物業(即使第一層住宅)也相當困難。另一方面，此規定也同樣影響部份物業持有人仕轉按或加按的能力。既然現時也有重價印花稅(DSD)，已大大加重炒賣人仕購入成本，何不放寛相關規定?
總括嚟講，金管局該次放寬壓力測試嘅行嘅措施，都係"應酬"地產行業寒冬而希望政府放寛措施既訴求，現時依然認為樓價仍然過高而無意認真"減辣"。如果要激活地產市場，將來對於多層按揭放寛或調整從價印花稅，才能有機會提振地產市場。
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