樓花問答

多數發展商建屋出售的稱為一手樓，而一手樓可分類為樓花及現樓兩種，樓花是發展商以落成前以預售形式出售，由於物業未落成關係，一般買家都根據樓書資料及示範單位作物業依據。所有未建成樓盤必先得到地証總署發出預售樓花同意書才可發售，而樓花期是不定的，可長達樓年至短至數月，視乎市場環境及發展商銷售部署。所以樓花出售時都會定下預計關鍵日期，確定物業建成時間。

樓花形式出售一般稱為”即供”，發展商以樓花形式出售主要希望建築資金較靈活，但相對的會對買家提供額外折扣，固此部份買家（尤其於低息環境下）選擇即供購買。

另一方面，由於即供會於樓花期完成交易，可免卻物業興建途中，市場波動使樓價下跌，導致需要批核按揭後而需要額外”補差價”成交，或因按揭市場/規則轉變而不能承做所需按揭上會。

再者，購買樓花也會有樓盤”爛尾”風險，雖說香港發展商爛尾情況極微，但不排除會有些小型發展商會因資金問題導至爛尾。發展商或也會因財政，天氣，甚至政策等原因推遲樓成日期，使樓花買家做成額外付出。

所有發展商所提供的優惠，不論樓價折扣，現金回贈， 律師費，印花稅，甚至現時地產代理的佣金回贈或有機會需要計算在內。以樓價先扣減總折扣，再計算按揭成數。

不論即供或建期，也可以申請按揭保險計劃，計劃要求及保費也相同，但對於即供樓盤關鍵日期較長（一般1以上），或有機會拒絕申請。按揭保險按揭成數要求可參考以下：

1. 發展商按揭多以財務公司方式借貸，批核較銀行自由，很多時會根據樓盤銷售策略而轉變。所以同一發展商的不同樓盤上，會看到不同的發展商按揭計劃，甚至同一樓盤，不同價單，也會有機會推出不同的發展商按揭計劃。
2. 往時發展商按揭多數最長做25年，但現在部份發展商也會承做30年供款。
3. 入息方面，發展商批核也相對自由，其至有部份樓盤發展商希望賣出，入息証明不足也會獲批。
4. 發展商二按需要與銀行簽署合作協議，銀行會考慮相關樓盤風險，固此並不是每一間銀行也會承做發展商二按。
5. 如買家需要申請發展商二按，申請銀行按揭時必需通知，銀行會以頭按及二按供款一併計算供款能力。

買家承做發展商按揭主要原因是銀行未能借足預期貸款，批核較容易，或首2-3年或比銀行優惠，由於容易上會及利息優惠，所以稱為呼吸PLAN。

很多時過了蜜月期後利息往往大幅上升，供款突然增加使業加壓力上升，使業主希望轉到銀行減低利息支出。

如還是樓花，銀行不接受轉按。如處於現樓，就相等於一般轉按情況，配合物業估值及供款餘額合乎銀行要求，便可申請轉按。

發展商按揭也一可承做按揭保險計劃轉按，最高可達80%，但若希望於轉按時再加按套現，轉按時市值便不可高於600萬。